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Eigentümer können Vermietung an Feriengäste nicht verbieten

12. April 2019

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht einfach die kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste verbieten.

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Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe Foto: epd-Bild

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Karlsruhe, Berlin (epd). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hohe Hürden aufgestellt, um Vermietungen, etwa über das Online-Portal Airbnb, zu beschränken. Nur wenn alle Eigentümer einem Verbot der kurzzeitigen Vermietung zustimmen, ist das bindend, urteilten am Freitag die Karlsruher Richter Der Eigentümerverband Haus und Grund lobte die Entscheidung. (AZ: V ZR 112/18)

Eingriff in Sondereigentum

Im konkreten Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen aus dem Raum Papenburg im Emsland. Laut Teilungserklärung war es Wohnungseigentümern erlaubt, ihre Wohnungen kurzfristig zu vermieten, beispielsweise an Feriengäste oder vor Ort befristet tätige Arbeitnehmer. Eine sogenannte Öffnungsklausel in der Erklärung sah vor, dass mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Eigentümer die Regelungen wieder geändert werden können.

Als eine solche Mehrheit beschloss, die kurzfristige Vermietung wieder zu untersagen, zog eine Eigentümerin vor Gericht. Sie hielt die Öffnungsklausel und den auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für rechtswidrig. Ihr Eigentumsrecht werde verletzt.

Der BGH urteilte, dass ein Verbot der kurzfristigen Vermietung nur von allen Wohnungseigentümern gemeinsam gefasst werden kann. Nur dann sei es bindend. Denn solch ein Verbot greife in "substanzieller Weise" in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ein. Es habe entscheidenden Einfluss auf den Wert des Eigentums. Zweck des Wohnungseigentums sei auch, es vermieten zu können. Ein Wohnungseigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass er frei über sein Eigentum verfügen kann.

Keine Störungen durch Feriengäste

Fühlen sich andere Wohnungseigentümer durch eine Kurzzeitvermietung eines Eigentümers an Feriengäste wegen fortwährender Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen gestört, begründet dies aber einen Unterlassungsanspruch, so der BGH. Solche Störungen seien im konkreten Fall jedoch nicht geltend gemacht worden.

Der Eigentümerverband Haus und Grund sieht durch das Urteil die Rechte der Besitzer gestärkt. Es bedeute "eine Stärkung der Eigentumsposition: Der Wohnungseigentümer muss selbst entscheiden können, wie er sein Sondereigentum nutzt", sagte Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund Deutschland der Zeitung "Rheinische Post" (Samstag). Die Zweckbestimmung dürfe nicht ohne seine Zustimmung eingeschränkt werden, betonte Warnecke. Das Gericht habe Kurzzeitvermietung als Kernbereich des Wohnungseigentums qualifiziert.

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